Prasa

Jakie roszczenia przysługują konsumentowi wobec dewelopera?

Deweloper odpowiada za usterki w wybudowanym mieszkaniu oraz nieoddanie go w terminie. Gdy dobrowolnie nie naprawi wad, nie zapłaci odszkodowania lub kary umownej, konsument może wystąpić do sądu.

Każde nowo wybudowane mieszkanie ma jakieś wady. Warto zwrócić na nie uwagę już przy odbiorze lokalu i od razu domagać się wykonania poprawek. Jeżeli wady ujawnią się dopiero w trakcie użytkowania mieszkania, to wówczas trzeba skorzystać z uprawnień przysługujących z rękojmi i gwarancji. Gdy deweloper nie chce wykonać napraw, wymienić lokalu lub oddać pieniędzy, to konsument powinien wystąpić z roszczeniem do sądu.

Odbiór mieszkania

Zanim właściciel odbierze klucze od dewelopera do lokalu mieszkalnego, musi nastąpić jego odbiór. W przypadku budowy mieszkania ma miejsce tylko jeden odbiór, natomiast w przypadku budowy domu – kilka odbiorów częściowych poprzedzających odbiór ostateczny. Odbiory częściowe dotyczą najczęściej fundamentów, konstrukcji dachu, izolacji i innych elementów budynku, których później nie widać.

Po dokonaniu odbioru podpisuje się protokół odbioru, w którym trzeba dokładnie określić nieprawidłowości. Dlatego warto bardzo dokładnie obejrzeć całe mieszkanie albo dom i porównać wszystkie jego elementy z projektem mieszkania albo z umową. Posługując się projektem można sprawdzić schemat wszystkich instalacji: elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz podłączeń: pod wannę i sedes. O stwierdzonych nieprawidłowościach należy poinformować w protokole odbioru.

Natomiast na podstawie umowy można stwierdzić, czy deweloper do budowy i wykończenia mieszkania zastosował materiały, które były w niej przewidziane.

Gdyby zamiast drewnianych okien zamontowano plastykowe lub zamiast gresu mrozoodpornego na balkonie położono zwykłe kafelki, to wówczas takie wady wykończenia mieszkania należy wskazać w protokole odbioru.

PRZYKŁAD: ODBIÓR MIESZKANIA

Aby sprawdzić, czy instalacja elektryczna została wykonana właściwie, należy sprawdzić usytuowanie gniazdek elektrycznych w mieszkaniu. Powinno być takie samo jak przedstawione w projekcie mieszkania. Projekt wskazuje też, gdzie powinny być podłączenia pod wannę i sedes oraz pod gaz.

Protokół odbioru

Wszystkie nieprawidłowości stwierdzone podczas oględzin należy wpisać do protokołu odbioru. Wady należy dokładnie wyszczególnić i opisać. Natomiast deweloper powinien określić w protokole termin ich usunięcia. W protokole odbioru właściciel mieszkania oświadcza, że przyjmuje lokal w stanie zgodnym z umową przedwstępną oraz potwierdza otrzymanie kluczy.

Po podpisaniu protokołu odbioru można nadal zgłaszać wady i usterki, szczególnie te, które ujawniły się dopiero później. Właściciel mieszkania może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu.

W piśmie do dewelopera należy dokładnie określić rodzaje usterek, które wymagają naprawy.

Deweloper odpowiada za wady

Deweloper za wady mieszkania odpowiada zawsze z tytułu rękojmi, mimo że ta odpowiedzialność nie jest zapisana w umowie przedwstępnej. Natomiast z tytułu gwarancji odpowiadać będzie tylko wówczas, gdy jej udzieli. Gwarancja jest dobrowolna i powinna zostać zapisana w umowie. Jednak deweloper nie ma obowiązku jej udzielić.

Właściciel mieszkania może dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi wówczas, gdy mieszkanie ma wadę, która zmniejsza jego wartość lub użyteczność, lub nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił go deweloper, bądź mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym.

Uprawnień z tytułu rękojmi można dochodzić również z powodu wad prawnych, gdy sprzedawane mieszkanie nie stanowi własności dewelopera lub zostało obciążone prawem osoby trzeciej. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy deweloper postawił budynek na działce, której nie był właścicielem ani wieczystym dzierżawcą, bądź po raz kolejny to samo mieszkanie sprzedał innemu nabywcy.

Występując z roszczeniem do dewelopera, można domagać się usunięcia wady. Należy wówczas wyznaczyć mu termin, w którym powinien to zrobić.

Zdarza się, że deweloper nie chce usunąć wady i tłumaczy, że wymagałoby to poniesienia nadmiernych kosztów, bądź jest ona nieusuwalna, albo usuwalna, ale nie w terminie wskazanym przez klienta. Wtedy należy zażądać, aby deweloper obniżył zapłatę, ponieważ w przypadku wad nieistotnych nie można odstąpić od umowy.

Gdyby wada miała charakter istotny, nie można jej było usunąć, a w dodatku uniemożliwiałaby zamieszkanie w lokalu, to wówczas można domagać się wymiany mieszkania na inne lub odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy.

Natomiast roszczenia z tytułu gwarancji można do dewelopera zgłaszać tylko wówczas, gdy jej udzielił i została zapisana w umowie. Udzielenie gwarancji zależy od dobrej woli dewelopera.

PRZYKŁAD: ODPOWIEDZIALNOŚĆ Z RĘKOJMI

Deweloper wydał mieszkanie w stanie niekompletnym i bez właściwości, o których istnieniu zapewniał właściciela. Z tytułu rękojmi za wady odpowiada wówczas, gdy nie położył gresu na balkonie pozostawiając tylko beton, nie wybudował antresoli, podczas gdy w umowie był zapisany gres i antresola.

PRZYKŁAD: WYMIANA LOKALU

W mieszkaniu ściany się rozchodzą i prawdopodobnie będą musiały zostać spięte specjalnymi klamrami. W budynku z takimi wadami nie da się mieszkać, a deweloper nie chce ich usunąć i twierdzi, że musiałby naruszyć konstrukcję budynku. Właściciel może w takiej sytuacji domagać się wymiany lokalu na inny lub odstąpić od umowy i zażądać zwrotu pieniędzy.

Odpowiedzialność za opóźnienie

Deweloper odpowiada za oddanie mieszkania w terminie. W razie opóźnienia można domagać się od niego odszkodowania lub zapłacenia kary umownej. Najbardziej korzystne dla kupującego jest dobrowolne poddanie się dewelopera w akcie notarialnym egzekucji. Powinien wówczas podać kwotę zadłużenia.

Akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty określonej kwoty, ułatwi i przyspieszy dochodzenie roszczeń przez nabywcę mieszkania, które nie zostało mu jeszcze oddane z powodu opóźnienia. Taki akt stanowi tytuł egzekucyjny. Wystarczy tylko uzyskać w sądzie nadanie mu klauzuli wykonalności.

Nie trzeba więc wszczynać procesu, aby na podstawie tego aktu komornik rozpoczął egzekucję należności.

Gdyby deweloper nie chciał dobrowolnie poddać się egzekucji, to można go zmusić do zapłacenia odszkodowania tylko poprzez wystąpienie z roszczeniem do sądu. Trzeba się wówczas powołać na zapis w umowie dotyczący kar umownych za niedotrzymanie terminu.

Gdyby jednak w umowie z deweloperem nie było zapisu na temat kary umownej, to wówczas można wystąpić o odszkodowanie. Trzeba jednak wówczas udowodnić, że z powodu nieoddania mieszkania w terminie nabywca poniósł stratę. Jeżeli potrafi to udowodnić, to wówczas może domagać się odszkodowania w wysokości poniesionej szkody oraz ustawowych odsetek od tej kwoty.

PRZYKŁAD: ODSZKODOWANIE ZA SZKODY

Z powodu nieoddania przez dewelopera mieszkania w terminie przyszły właściciel musiał dłużej wynajmować inny lokal, płacić za niego dosyć wysoki czynsz oraz dłużej płacić za ubezpieczenie kredytu bankowego. Może więc wystąpić do sądu o odszkodowanie od dewelopera w wysokości poniesionej szkody oraz o odsetki ustawowe od tej kwoty.

CO SPRAWDZAĆ PRZED PODPISANIEM PROTOKOŁU ODBIORU

Przed odebraniem od dewelopera mieszkania należy sprawdzić, czy:

faktyczna powierzchnia mieszkania ma taką wielkość, jaka została wpisana do umowy przedwstępnej,

ściany są proste, tynk od nich nie odchodzi i nie jest zarysowany,

wylewka, na której będzie położona podłoga, została prawidłowo wykonana, np. czy nie ma jej więcej przy ścianach i w narożnikach, co utrudnia położenie terakoty lub parkietu,

okna zostały dobrze osadzone i są szczelne,

drzwi od łazienki otwierają się na zewnątrz pomieszczenia, są szczelne, nie są porysowane,

przyznane przez dewelopera miejsce garażowe jest to samo co zaznaczone na załączniku do umowy,

piwnica ma takie same wymiary, jakie zostały zagwarantowane w umowie,

liczba i umiejscowienie kontaktów zgadza się z tym, co wskazano na planie mieszkania,

zostały doprowadzone wszystkie odpływy i dopływy wody, które zostały zaznaczone na planie.

UMOWA UPRZYWILEJOWUJE DEWELOPERA

Nabywca zawarł umowę z deweloperem. Dopiero po podpisaniu jej zorientował się, że uprzywilejowuje ona dewelopera kosztem przyszłego właściciela mieszkania i zawiera niedozwolone klauzule umowne. Powinien wówczas złożyć skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeżeli urząd stwierdzi, że podobnych przypadków jest więcej i umowa zawiera klauzule niezgodne z prawem, to wówczas złoży do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wniosek o uznanie ich za niedozwolone.

Ważne!

Zanim nabywca odda sprawę do sądu, powinien rozpocząć negocjacje z deweloperem

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz, 2007-12-18, Gazeta prawna

Jak reklamować wady budynku i mieszkania

Wciąż trwa hossa na rynku mieszkaniowym Polacy chętnie kupują nowe domy i mieszkania. Zdarza się jednak, że po ich odebraniu kupujący odkrywają rozmaite niedociągnięcia budowlane. Dotyczą one zarówno wad budynku, jak i materiałów czy prac wykończeniowych. Takie wady możemy i powinniśmy reklamować.
Dochodzenie roszczeń związanych z wadami budynku i takich, które dotyczą kupowanych przez nas materiałów, odbywa się w różnych trybach. Wiele osób mylnie sądzi, że do wad nowo wybudowanego mieszkania stosuje się ustawę z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 141, poz. 1176). Otóż nie ma tu zastosowanie kodeks cywilny. Ustawę stosuje się jednak wówczas, gdy sami kupujemy pewne elementy wyposażenia mieszkania, które są wadliwe.

Protokół nie zamyka sprawy

Kupno nowego mieszkania lub domu wiąże się zawsze z podpisaniem protokołu odbioru. Jeśli w nowo wybudowanym lokum zauważymy jakieś wady należy zgłosić je w protokole, w którym przedstawiciel budującego powinien jednocześnie wskazać termin, w jakim zostaną one usunięte. Fakt, że kupujący podpisał taki protokół, nie oznacza, że nie może później reklamować wad. Wiele nieprawidłowości wychodzi na jaw dopiero wtedy, kiedy w danym lokalu zamieszkamy na dobre np. po jakimś czasie zaczyna odpadać tynk. Dlatego warto wiedzieć, że zgodnie z kodeksem cywilnym, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie 3 lat. Termin ten jest liczony od wydania rzeczy kupującemu czyli w przypadku mieszkania, od dnia jego odbioru. Rękojmia przysługuje nam z mocy prawa, więc takie uprawnienie nie musi zostać zapisane w umowie kupna mieszkania.
Jeśli zauważymy jakąś wadę domu lub mieszkania np. w trakcie jego wykańczania okaże się, że ściana jest krzywa, warto od razu ją reklamować. W nowych budynkach deweloper lub spółdzielnia dokonuje zwykle co roku (w ciągu 3 lat objętych rękojmią) tzw. przeglądów gwarancyjnych. Nie musimy jednak czekać do czasu takiego przeglądu wady najlepiej zgłaszać od razu na piśmie (nasza korespondencja z budującym okaże się przydatna na wypadek, gdyby spór o wadliwe mieszkanie miał się skończyć w sądzie cywilnym).

Kiedy korzystać z rękojmi

Sprzedawca odpowiada za wadę, jeśli sprzedana rzecz ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność np. w mieszkaniu na ostatniej kondygnacji przecieka sufit z powodu wadliwej konstrukcji dachu. Podobnie jeśli rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał kupującego np. ściany miały być pomalowane farbą zmywalną, jednak nie dają się czyścić na mokro. Z rękojmi można skorzystać także wówczas, gdy rzecz została nam wydana w stanie niezupełnym np. w wyposażeniu mieszkania budowanego “pod klucz” brakuje armatury łazienkowej, mimo że, zgodnie z umową, deweloper powinien był ją zamontować.
Warto wiedzieć, czego można żądać z tytułu rękojmi. Po pierwsze kupujący ma prawo odstąpić od umowy czyli w efekcie zwraca deweloperowi mieszkanie, w zamian za zwrot pieniędzy. Takie odstąpienie nie będzie jednak możliwe, jeśli kwestionowane wady mieszkania zostaną niezwłocznie usunięte (np. sypiące się tynki zostaną zbite i położone jeszcze raz) albo wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową (np. zamiast pękniętego okna wstawione zostanie nowe). Jeśli jednak dana wada istotna (czyli taka, która znacznie utrudnia prawidłowe korzystanie z mieszkania) była już usuwana, ale pojawi się ponownie prawo odstąpienia od umowy jak najbardziej przysługuje. Jeżeli mieszkanie jest wadliwe, można żądać również obniżenia ceny.

…i z gwarancji

Zdarza się, że deweloperzy wystawiają kupującym gwarancję na niektóre prace albo elementy wyposażenia domu lub mieszkania np. na okna czy drzwi garażowe. W takim przypadku wyłącznie od naszego wyboru zależy, czy skorzystamy z rękojmi czy z gwarancji możemy na przemian korzystać z tych dwóch trybów. Po prostu należy zastanowić się, który tryb będzie dla nas korzystniejszy może np. okazać się, że lepiej skorzystać z rękojmi, gdyż punkt serwisowy gwaranta jest dość odległy od naszego miejsca zamieszkania.
Gwarancja trwa tyle, ile określono w dokumencie gwarancyjnym jeśli więc np. udzielono jej na dwa lata, to po tym czasie jeszcze przez rok można skorzystać z rękojmi. Jeśli okres obowiązywania gwarancji nie został określony, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy. Gwarancja określa sytuacje, w jakich można z niej skorzystać gwarant wskazuje zwykle, jakich wad nie obejmuje gwarancja. Dokument gwarancyjny powinien również wskazywać, w jakim czasie zostanie rozpatrzona reklamacja.
Gdy kupiłeś bubel
Domy i mieszkania są najczęściej kupowane w stanie surowym, a ich właściciele sami kompletują odpowiednie materiały wykończeniowe. Niestety, często okazują się one “niezgodne z umową”, czyli po prostu wadliwe np. wanna jest uszkodzona, a cement stary. Jeśli takie materiały kupujemy dla własnego użytku w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą, możemy reklamować ją na podstawie przepisów o sprzedaży konsumenckiej. Reklamację możemy złożyć w ciągu 2 lat od wydania nam rzeczy. Sprzedawcę należy powiadomić o wadzie w ciągu 2 miesięcy od dnia jej stwierdzenia. Jeśli sprzedawca nie ustosunkuje się do reklamacji klienta w ciągu 14 dni, zakłada się, że uznał ją za uzasadnioną.
W przypadku zakupu wadliwego towaru, w pierwszym rzędzie można domagać się nieodpłatnej naprawy towaru lub wymiany go na nowy. Obniżenie ceny lub zwrot pieniędzy (czyli odstąpienie od umowy) możliwe są wówczas, gdy wymiana albo naprawa są niemożliwe albo wymagają nadmiernych kosztów bądź gdy sprzedawca nie zdoła naprawić lub wymienić towaru w odpowiednim czasie. Podobnie, gdy naprawa lub wymiana narażałaby kupującego na znaczne niedogodności. O tym, czy towar zostanie naprawiony, czy wymieniony na nowy, powinien decydować klient, nie sprzedawca.
Również w przypadku sprzedaży konsumenckiej, można wybrać pomiędzy uprawnieniami z tytułu gwarancji (jeżeli na dany produkt udzielono gwarancji) a uprawnieniami z tytułu niezgodności towaru z umową.

W jakim terminie i gdzie reklamować

3 LATA masz na złożenie u dewelopera lub spółdzielni reklamacji wad nowego mieszkania lub domu (np.
krzywej ściany), a także wad wyposażenia mieszkania, które kupowałeś, a “pod klucz” montował budujący (np. zepsutego zlewu); liczone od dnia odbioru mieszkania.
2 LATA masz na złożenie u sprzedawcy reklamacji wad wyposażenia mieszkania, które kupiłeś sam (np. glazury, armatury łazienkowej itp., którymi wykańczasz mieszkanie bez udziału budującego); liczone od dnia wydania rzeczy.
…A NAWET WIĘCEJ reklamację można złożyć niekiedy nawet w dłuższym, np. 5-letnim terminie, jeśli na dany element mieszkania lub jego wyposażenia otrzymaliśmy gwarancję. Gwarancja trwa tyle, ile określono w dokumencie gwarancyjnym.
Ewa Usowicz, 2006-01-17, Gazeta Prawna

Jak liczyć powierzchnię mieszkania?

Nie jest to proste, bo w tej kwestii jest spory bałagan prawny. W kwietniu ’99 przestała bowiem obowiązywać polska norma z 30 czerwca 1970 roku PN-70/B -02365, która określała sposób mierzenia powierzchni.

Teraz można to robić na podstawie i tej normy (PN-70/B-02365) i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r.

Teoretycznie nowsza zastąpiła starszą, ale ponieważ żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania, decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron. Te normy zaś bardzo się różnią.

Różnice między normami

PN-70/B-02365

pomiar metr nad podłogą

w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu

wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania

powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania lub lokalu użytkowego

dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,1 m kw.

Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:

o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.’

o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.

poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania.

PN-ISO 9836:1997

pomiar na poziomie podłogi

w stanie całkowicie wykończonym

wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania;

powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie).

dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 m kw.

Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:

powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi ale dzieli się ją na dwie części:

część o wysokości 190 m i więcej

część o wysokości poniżej 1,90 która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej

2005-05-10, gazetadom.pl

Rękojmia i gwarancja – czym się różnią

RĘKOJMIA

1. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu.

Zgodnie z art. 556 par. 1 kodeksu cywilnego rękojmi możesz się domagać np., gdy:

dom (mieszkanie) nie spełnia swoich funkcji np. budynek grozi zawaleniem albo ma dach tak nieszczelny, że deszcz kapie ci na głowę.

„Rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego”. np. deweloper (spółdzielnia) deklarował np., że dom będzie ogrodzony murem z kamienia, a jest siatka.

w mieszkaniu (domu) brakuje jakichś elementów np. okien

UWAGA! Na mieszkanie (dom) kupione od dewelopera (spółdzielni) lub zbudowane przez tzw. generalnego wykonawcę przysługuje ci trzyletnia rękojmia (od daty odbioru budynku). Obejmuje ona jednak tylko konstrukcję budynku.

Natomiast na wykończenie mieszkania (np. ułożenie płytek w łazience czy parkietu w pokoju) przysługuje ci tylko przez rok (od daty wykonania usługi).

Jeżeli wada ma “charakter istotny”, tzn. lokal jest tak źle zbudowany, że nie da się w nim mieszkać (np. ściany się rozchodzą), żądaj wymiany mieszkania na nowe. Możesz też odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy.

W przypadku wad istotnych domagaj się ich usunięcia w okresie 14-30 dni.

W przypadku “wady nieistotnej” musisz wyznaczyć wykonawcy termin (7-14 dni), w jakim powinien wadę usunąć. Po jego upływie wolno ci nie przyjąć naprawy.

Nie możesz jednak odstąpić od umowy, lecz jedynie żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia.

Gdy nie jesteś w stanie dogadać się z fachowcem, czy wada jest istotna, czy nie – sprawę rozstrzygnie sąd cywilny.

GWARANCJA

Gwarancja jest dobrowolna i jako taka musi być zapisana w umowie. Bez tego nie będziesz się mógł domagać jej wykonania.

Gwarancja to obietnica, że jeżeli w czasie określonym w umowie (o długości gwarancji decyduje producent, zazwyczaj jest to rok) okaże się, że coś jest nie tak, to producent, sprzedający czy wykonawca dokona naprawy lub wymiany towaru na swój koszt.

UWAGA! Możesz się domagać jednocześnie i rękojmi, i gwarancji.
2005-05-10, gazetadom.pl